寒冬未至，但地產(chǎn)股已經(jīng)感受到了徹骨生寒。

一直低迷不振的國內(nèi)股市日漸羸弱，疊加房地產(chǎn)行業(yè)近段時間以來悲觀預期的傳導，地產(chǎn)股陷入“跌跌不休”的至暗時刻。

數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市房地產(chǎn)板塊收盤股價已從今年6月1日的9元均價下跌到10月25日的5.55元均價，跌幅達38%。即便是安全邊際較高的萬科等幾家龍頭房企，年初至今股價亦遭腰斬。

地產(chǎn)股正迎來艱難又危急的時刻。此起彼伏的股權質(zhì)押警報讓房企坐不住了。自6月份以來，多家房企開啟了“回購+增持”護盤模式。在即將過去的十月，房企的增持力度進一步加大。

部分資金較為充裕的龍頭房企拿出數(shù)億元資金回購公司股票，如恒大、碧桂園、世茂、龍湖、金茂、新城控股等。資金困難些的中小房企則發(fā)起高管增持，甚至動員全體員工以自有資金增持公司股票，大股東承諾對虧損部分兜底，如陽光城、茂業(yè)商業(yè)、皇庭國際等。

但這場護盤保衛(wèi)戰(zhàn)的效果，卻頗引業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。

“回購和增持對股價的提升效果不太明顯，因為若地產(chǎn)公司拿自己的錢去回購，反而會引起市場更大擔憂，擔憂房企是否有錢去還債。而對員工增持兜底的承諾則意味著增加了一筆隱形負債。在這么弱的市場大環(huán)境下，回購和增持其實都起不到特別大的作用，甚至還可能起反作用。”交銀國際董事總經(jīng)理洪灝告訴中國房地產(chǎn)報記者。

“地產(chǎn)股并未見底。樓市處于一個較長期的調(diào)整階段，政府態(tài)度和房企的經(jīng)營模式都發(fā)生了變化。在下行趨勢中，股價可能會出現(xiàn)一些反彈，但反彈之后股價還會進一步下跌，甚至出現(xiàn)更低的低點。”洪灝表示。

多位房企高管在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時亦認為，整體經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場形勢確實不好，大局對地產(chǎn)股股價影響更大，明年股價能否企穩(wěn)難以預料。

這場沒有硝煙的股價保衛(wèi)戰(zhàn)，結局似乎已經(jīng)注定。

樓市股市同步下行

股市籠罩在下跌的陰霾中。據(jù)東方證券數(shù)據(jù)顯示，今年以來上證綜指累計跌了22.88%，恒生指數(shù)累計跌了14.57%。10月18日收盤時滬指跌破2500點關口，創(chuàng)47個月新低。

地產(chǎn)股亦是跌跌不休，其中固然有整個股市低迷的牽連，更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)基本面與房企資金面均不樂觀。

10月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了前三季度房企投資銷售數(shù)據(jù)，9月單月，全國商品房住宅銷售面積1.68億平方米，同比下滑3.6%，近5個月首次出現(xiàn)成交量同比下調(diào)的現(xiàn)象。

房價漲速開始放緩。國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月70個城市房價數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價環(huán)比下跌，4個一線城市新房價格由8月份上漲0.3%轉為9月份下降0.1%，二手房價格由8月份持平轉為下降0.1%。二三線城市漲幅也出現(xiàn)回落。9月份有64城新房價格環(huán)比上漲，少于8月份的67個。樓市傳統(tǒng)旺季“金九”失色。

與此同時，10月份以來，廣東或取消商品房預售制、空置稅或空襲等利空消息傳來，令地產(chǎn)股股價更是雪上加霜。如華夏幸福股價從今年2月份的45.94元/股，跌至10月25日的22.24元/股。萬科股價從年初的41.13元/股跌至10月25日的23.49元。今年以來，股價跌幅超過50%的房企還有泰禾集團、旭輝、陽光城、新城控股等。

對于地產(chǎn)股股價的下跌，洪灝認為，從政策面來看，房住不炒表明政府對房地產(chǎn)態(tài)度發(fā)生轉變，畢竟房地產(chǎn)泡沫還是比較明顯的，增加了政府政策選擇的困難。房地產(chǎn)公司這種快進快出高周轉的經(jīng)營模式很難做下去，同時土地成本攀升，房企利潤已經(jīng)很微薄。

資金面上看，今年房企融資成本大幅上升。房企資金需求越大，融資成本就越高，從而出現(xiàn)越缺錢的企業(yè)越借不到錢的現(xiàn)象。市場會擔心房企現(xiàn)金流問題，這些因素會影響到房企股票市價下行壓力，這個下行壓力反過來又會影響樓市預期，從而再次推高融資成本，形成一個惡性循環(huán)。

被質(zhì)疑的保股價效果

上市房企不能容忍股價持續(xù)下跌，因為這不僅影響房企的融資能力，還面臨股權質(zhì)押爆倉風險。護盤的主要手段不外乎：回購和增持。

截至10月25日，恒大年內(nèi)累計購回股數(shù)1.60528億股，都于7月內(nèi)操作完成，累積斥資33.6億港元，年內(nèi)總回購股份占已發(fā)行股本的1.22%。

碧桂園今年內(nèi)于聯(lián)交所累計回購9685萬股(不包括子公司購股)，占已發(fā)行股本0.4455%。碧桂園在6月28日~7月5日期間回購了5300萬股股份，并通過間接全資附屬公司于聯(lián)交所收購共計1.07億股用于員工激勵計劃。9月和10月里，碧桂園再次進行了超過4次的股票回購。

從7月5日至10月19日期間，世茂房地產(chǎn)共進行了超過24次回購行為。進入10月份，新城控股、沿海家園、禹洲地產(chǎn)等地產(chǎn)公司也發(fā)起了回購行動。

還有不少房企加大了增持力度，從之前的高管增持擴圍至倡議全體員工增持公司股票。如近日發(fā)布公告的陽光城、茂業(yè)商業(yè)、皇庭國際等。

一位陽光城人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，倡議員工增持主要是大股東對于企業(yè)未來發(fā)展有信心，對員工來講也是分享發(fā)展的紅利，大股東兜底則算是一種保障。大家認為現(xiàn)在處于股價低點，整體市場形勢確實不好。

護盤行動很熱鬧，但短期成效有限。這些宣布回購或增持公告的房企股價并未有明顯改善或者止跌企穩(wěn)的趨勢。

新城控股副總裁歐陽捷認為，短期來看，國際國內(nèi)環(huán)境仍具有不確定性，回購只是表明房企對行業(yè)大勢和企業(yè)自身價值的理性判斷，有助于幫助公司股票回歸價值，但并不能完全消除市場恐懼。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，短期六個月內(nèi)，很難有太大效果，但是從長期來看，可能市場還會有新的上行走勢。從趨勢角度來講，今年下半年是一個低谷期，明年和后年會有上行。明年后房企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)好了，其在資本市場上的表現(xiàn)也會出現(xiàn)反彈和上漲的趨勢。

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